Menyewakan villa atau guesthouse di Bali lewat Airbnb, Booking.com, atau Agoda terdengar seperti bisnis yang sederhana: unggah foto, atur harga, terima tamu. Namun di balik itu, satu transaksi menginap bisa menyentuh empat jenis pungutan sekaligus — PPh, PPN, pajak daerah, dan pungutan wisatawan asing. Banyak pemilik villa baru menyadarinya ketika SP2DK dari kantor pajak mendarat, atau ketika Bapenda datang melakukan pendataan.
Tahun 2026 membuat situasinya makin terang. Data transaksi dari platform digital semakin mudah diakses otoritas, pemerintah daerah di Bali memperketat pendataan akomodasi, dan pengawasan atas kepatuhan perizinan usaha akomodasi terus dinaikkan. Menyewakan properti “diam-diam” bukan lagi strategi yang realistis.
Artikel ini memetakan seluruh kewajiban pajak atas penghasilan sewa villa dan akomodasi jangka pendek di Bali — lengkap dengan tarif, cara hitung, siapa yang memotong, dan skenario yang berbeda-beda tergantung status Anda sebagai pemilik.
Empat Lapis Pungutan yang Perlu Anda Petakan
Sebelum masuk ke detail, pahami dulu peta besarnya. Atas satu unit villa yang disewakan di Bali, berikut yang berpotensi berlaku:
Lapis 1 — Pajak Penghasilan (pusat). Atas penghasilan yang Anda terima. Bisa berupa PPh Final Pasal 4 ayat (2) atas sewa tanah/bangunan, PPh Final UMKM 0,5%, PPh Badan, atau PPh Pasal 26 untuk pemilik asing — tergantung skema dan status Anda.
Lapis 2 — PPN (pusat). Berlaku jika Anda sudah dikukuhkan sebagai Pengusaha Kena Pajak (PKP), atas penyerahan Jasa Kena Pajak.
Lapis 3 — PBJT / Pajak Hotel (daerah). Pajak Barang dan Jasa Tertentu atas jasa perhotelan, dipungut pemerintah kabupaten/kota, umumnya dengan tarif 10%.
Lapis 4 — Pungutan Wisatawan Asing (provinsi). Rp150.000 per wisatawan asing, berlaku sejak 14 Februari 2024.
Kesalahan paling umum adalah mengira keempatnya saling menggantikan. Padahal keempatnya berdiri sendiri dengan dasar hukum dan penerima yang berbeda. Bayar PBJT tidak menggugurkan kewajiban PPh, dan sebaliknya.
Lapis 1: Pajak Penghasilan atas Sewa Villa
Di sinilah paling banyak kebingungan terjadi, karena perlakuannya sangat bergantung pada siapa Anda dan bagaimana bentuk transaksinya. Mari kita urai per skenario.
Skenario A — Anda menyewakan properti secara pasif (sewa tanah dan/atau bangunan)
Anda memiliki villa dan menyewakannya kepada pihak lain — misalnya kepada operator yang kemudian mengelolanya sebagai akomodasi. Anda hanya menerima uang sewa, tidak menyediakan jasa layanan.
Perlakuannya: PPh Final Pasal 4 ayat (2) dengan tarif 10% dari jumlah bruto nilai sewa.
Contoh: Villa disewakan setahun senilai Rp500.000.000. PPh Final = 10% × Rp500.000.000 = Rp50.000.000.
Siapa yang menyetorkan? Bergantung pada status penyewa:
Jika penyewa adalah pemotong pajak (badan usaha, PT, CV, yayasan, atau orang pribadi yang ditunjuk sebagai pemotong), maka penyewa wajib memotong PPh Final 10%, menyetorkannya, dan memberikan bukti potong kepada Anda. Anda menerima Rp450.000.000 neto plus bukti potong.
Jika penyewa adalah orang pribadi biasa yang bukan pemotong pajak, maka Anda sebagai pemilik yang wajib menyetorkan sendiri PPh Final 10% tersebut dan melaporkannya. Ini yang paling sering terlewat.
Yang termasuk “jumlah bruto” bukan hanya uang sewa pokok, melainkan juga biaya perawatan, biaya keamanan, biaya fasilitas, dan biaya lain yang berkaitan langsung dengan sewa — baik yang perjanjiannya digabung maupun dipisah.
Skenario B — Anda mengoperasikan villa sebagai usaha akomodasi
Anda tidak sekadar menyewakan bangunan, melainkan menjalankan usaha jasa akomodasi: menyediakan housekeeping, sarapan, resepsionis, laundry, kolam renang terawat, dan layanan tamu. Ini bukan lagi “sewa tanah dan bangunan”, melainkan jasa perhotelan.
Perlakuannya berbeda: penghasilan ini merupakan penghasilan usaha, bukan objek PPh Final Pasal 4 ayat (2).
Jika Anda orang pribadi dengan omzet di bawah Rp4,8 miliar setahun dan memenuhi syarat, Anda dapat menggunakan PPh Final UMKM 0,5% dari peredaran bruto. Perlu dicatat, sejak terbitnya PP 20 Tahun 2026, batas waktu penggunaan fasilitas ini dihapus untuk wajib pajak orang pribadi — sepanjang kriteria omzet masih terpenuhi. Namun PP 20/2026 juga memperketat siapa yang boleh menjadi pengguna baru: fasilitas ini kini diperuntukkan bagi wajib pajak orang pribadi, perseroan perorangan, dan koperasi, sehingga PT biasa, CV, dan firma tidak lagi dapat menjadi penerima baru.
Contoh: Omzet villa Anda setahun Rp1.200.000.000. PPh Final UMKM = 0,5% × Rp1.200.000.000 = Rp6.000.000 setahun, disetor bulanan sekitar Rp500.000 per bulan.
Jika omzet melampaui Rp4,8 miliar, Anda beralih ke rezim umum: PPh Pasal 17 progresif untuk orang pribadi (dengan pembukuan atau norma penghitungan), atau PPh Badan 22% jika berbentuk PT/CV.
Skenario C — Pemilik adalah warga negara asing (subjek pajak luar negeri)
Ini situasi yang sangat umum di Bali dan paling banyak salah kaprah. Jika pemilik villa adalah orang asing yang tidak memenuhi syarat sebagai Subjek Pajak Dalam Negeri (tidak bertempat tinggal di Indonesia dan tidak berada di Indonesia lebih dari 183 hari dalam 12 bulan), maka penghasilan sewa yang bersumber dari Indonesia dikenai PPh Pasal 26.
Tarif umum PPh Pasal 26 adalah 20% dari jumlah bruto, bersifat final. Namun tarif ini dapat diturunkan apabila terdapat Persetujuan Penghindaran Pajak Berganda (P3B/tax treaty) antara Indonesia dan negara domisili pemilik — dengan syarat pemilik menyerahkan Surat Keterangan Domisili (SKD/DGT Form) yang sah.
Sebaliknya, jika WNA tersebut sudah menjadi Subjek Pajak Dalam Negeri (memegang KITAS/KITAP dan tinggal di Indonesia lebih dari 183 hari), ia diperlakukan sama seperti wajib pajak Indonesia: PPh Final Pasal 4 ayat (2) 10% untuk sewa pasif, atau rezim usaha untuk operasional akomodasi.
Perlu diingat pula bahwa WNA tidak dapat memiliki hak milik atas tanah di Indonesia. Struktur yang lazim adalah Hak Pakai, leasehold jangka panjang, atau kepemilikan melalui PT PMA. Masing-masing struktur punya konsekuensi pajak yang berbeda, dan struktur “nominee” menyimpan risiko hukum yang serius.
Skenario D — Villa dimiliki dan dioperasikan oleh PT PMA
Penghasilan usaha akomodasi dikenai PPh Badan dengan tarif 22% atas penghasilan kena pajak. PT PMA wajib menyelenggarakan pembukuan lengkap, menyampaikan SPT Tahunan PPh Badan, membayar angsuran PPh Pasal 25 bulanan, dan memotong PPh Pasal 21 atas gaji karyawan serta PPh Pasal 23 atas jasa dari pihak ketiga.
Jika laba dibagikan sebagai dividen kepada pemegang saham asing, terdapat pemotongan PPh Pasal 26 sebesar 20% (atau tarif treaty yang lebih rendah bila SKD tersedia).
Lapis 2: PPN atas Jasa Akomodasi
Aturan pentingnya begini: jasa perhotelan yang dikenai pajak daerah (PBJT) merupakan jenis jasa yang tidak dikenai PPN. Ini mencegah pajak berganda antara pusat dan daerah.
Namun batasnya tidak selalu jelas di lapangan, dan beberapa hal berikut perlu Anda perhatikan:
Jika Anda menyewakan bangunan secara pasif kepada operator (Skenario A), itu bukan jasa perhotelan melainkan jasa persewaan ruangan/bangunan — dan ini merupakan Jasa Kena Pajak. Jika Anda sudah PKP, Anda wajib memungut PPN atas sewa tersebut.
Layanan tambahan yang tidak termasuk dalam cakupan PBJT — misalnya penyewaan ruang rapat kepada pihak luar, jasa laundry untuk non-tamu, atau jasa manajemen properti — dapat menjadi objek PPN tersendiri.
Komisi yang dipungut platform OTA asing atas jasa perantara juga memiliki implikasi PPN atas pemanfaatan Jasa Kena Pajak dari luar daerah pabean. Ini area teknis yang perlu ditelaah kasus per kasus.
Ambang batas PKP tetap Rp4,8 miliar peredaran bruto setahun. Jika terlampaui, Anda wajib mengukuhkan diri sebagai PKP.
Sebagai pengingat teknis, sejak PMK 131/2024 mekanisme penghitungan PPN untuk barang dan jasa yang tidak tergolong mewah menggunakan tarif 12% dikalikan Dasar Pengenaan Pajak berupa nilai lain sebesar 11/12 dari harga jual — menghasilkan tarif efektif 11%.
Lapis 3: PBJT / Pajak Hotel 10%
Ini pungutan daerah yang paling langsung menyentuh usaha akomodasi di Bali. Berdasarkan Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah (UU HKPD), pajak hotel dan restoran dilebur menjadi Pajak Barang dan Jasa Tertentu (PBJT).
Ketentuan pokoknya:
Objek — Jasa perhotelan, mencakup hotel, hostel, villa, guesthouse, homestay, bungalow, resor, dan akomodasi jangka pendek sejenis, termasuk fasilitas penunjangnya.
Tarif — Umumnya 10% dari jumlah pembayaran yang diterima dari tamu, sesuai peraturan daerah masing-masing kabupaten/kota di Bali.
Sifat — Ini adalah pajak yang dipungut dari tamu, bukan beban Anda. Anda bertindak sebagai pemungut yang menyetorkannya ke kas daerah.
Penyetoran dan pelaporan — Dilakukan bulanan ke Badan Pendapatan Daerah (Bapenda) kabupaten/kota tempat properti berada — Badung, Gianyar, Denpasar, Tabanan, dan seterusnya. Ketentuan teknis, tenggat, dan sistem pelaporan berbeda antardaerah, jadi cek langsung ke Bapenda setempat.
Praktik yang benar: cantumkan PBJT secara transparan pada tagihan tamu. Villa dengan tarif kamar Rp2.000.000 per malam menagihkan Rp2.000.000 + PBJT 10% (Rp200.000) = Rp2.200.000, dengan Rp200.000 disetor ke Bapenda.
Perhatikan pula bahwa banyak OTA menampilkan harga sudah termasuk pajak dan biaya layanan. Pastikan Anda memahami struktur harga yang Anda pasang di platform agar tidak menanggung PBJT dari margin sendiri.
Lapis 4: Pungutan Wisatawan Asing Rp150.000
Sejak 14 Februari 2024, setiap wisatawan asing yang berkunjung ke Bali dikenai pungutan sebesar Rp150.000 per orang. Dasar hukumnya adalah Perda Provinsi Bali Nomor 6 Tahun 2023 sebagaimana diubah dengan Perda Nomor 2 Tahun 2025, dengan aturan pelaksanaan melalui Peraturan Gubernur.
Karakteristiknya:
Dibayar sekali selama kunjungan di Bali, bukan per malam atau per lokasi.
Pembayaran wajib dilakukan secara nontunai melalui sistem elektronik yang disediakan pemerintah provinsi (aplikasi Love Bali atau kanal resmi lainnya).
Bukan pajak atas penghasilan Anda — ini pungutan atas wisatawan. Namun sepanjang 2026 pemerintah provinsi menggandeng pelaku usaha pariwisata untuk membantu memungutnya dari tamu, dengan skema insentif sekitar 3% bagi mitra pemungut.
Realisasi pungutan pada triwulan I 2026 mencapai sekitar Rp71,4 miliar, naik sekitar 11,6% dibanding periode yang sama tahun sebelumnya, dari target Rp500 miliar untuk keseluruhan tahun 2026.
Praktik terbaik: informasikan kewajiban ini kepada tamu asing sejak tahap konfirmasi booking, sertakan tautan pembayaran resmi, dan simpan bukti pembayaran tamu. Selain membantu program provinsi, ini menghindarkan tamu Anda dari kendala saat pemeriksaan di lokasi wisata.
Kewajiban Perizinan yang Sering Diabaikan
Kepatuhan pajak tidak berdiri sendiri. Sepanjang 2026, pemerintah daerah di Bali memperketat penertiban akomodasi tanpa izin. Tiga dokumen yang paling sering menjadi titik lemah:
NIB (Nomor Induk Berusaha) dengan KBLI yang sesuai untuk usaha akomodasi. KBLI untuk villa, pondok wisata, atau hotel berbeda-beda — menggunakan KBLI yang tidak tepat sama saja dengan tidak berizin.
PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) dan sertifikat laik fungsi. Banyak villa dibangun dengan izin bangunan rumah tinggal namun dioperasikan komersial. Ini titik rawan penertiban.
Kesesuaian tata ruang. Sebagian kawasan di Bali dibatasi peruntukannya. Membangun akomodasi di zona yang tidak sesuai berisiko penyegelan.
Data perizinan kini semakin terintegrasi. Ketidaksesuaian antara izin, listing di OTA, dan pelaporan pajak menciptakan jejak yang mudah ditelusuri.
Contoh Perhitungan Lengkap
Mari kita gabungkan semuanya dalam satu ilustrasi.
Profil: Pak Wayan, WNI, memiliki dan mengoperasikan sendiri dua unit villa di Canggu. Omzet setahun Rp1.800.000.000 dari tamu domestik dan asing. Ia menggunakan skema PPh Final UMKM.
PBJT (dipungut dari tamu): 10% × Rp1.800.000.000 = Rp180.000.000 disetor ke Bapenda Badung setiap bulan. Ini bukan beban Pak Wayan karena ditagihkan kepada tamu.
PPh Final UMKM: 0,5% × Rp1.800.000.000 = Rp9.000.000 setahun, atau sekitar Rp750.000 per bulan.
PPN: Tidak dipungut atas jasa perhotelan karena sudah menjadi objek PBJT. Namun karena omzet di bawah Rp4,8 miliar, Pak Wayan juga belum wajib PKP.
Pungutan wisatawan asing: Rp150.000 per tamu asing, dibayar tamu sendiri secara nontunai. Pak Wayan menginformasikannya sejak konfirmasi booking.
PPh Pasal 21: Atas gaji tiga orang staf. Jika penghasilan mereka di bawah PTKP, PPh terutang nihil namun tetap wajib dilaporkan.
Total beban pajak yang benar-benar keluar dari kantong Pak Wayan hanya Rp9.000.000 setahun — sangat ringan dibandingkan risiko sanksi jika ia tidak melaporkan apa pun.
FAQ Pajak Villa dan Airbnb di Bali
Saya hanya menyewakan satu kamar lewat Airbnb, apakah tetap kena pajak?
Ya. Skala usaha tidak menghapus kewajiban pajak. Penghasilan sewa tetap merupakan objek PPh, dan jasa akomodasi tetap menjadi objek PBJT daerah. Yang membedakan hanyalah besaran dan skema yang berlaku. Untuk skala kecil, PPh Final UMKM 0,5% biasanya menjadi opsi paling ringan.
Apa bedanya PPh Final 10% dan PPh Final UMKM 0,5%?
PPh Final Pasal 4 ayat (2) 10% berlaku atas persewaan tanah dan/atau bangunan secara pasif — Anda hanya menyewakan properti tanpa menyediakan jasa layanan. PPh Final UMKM 0,5% berlaku atas penghasilan usaha, termasuk usaha jasa akomodasi yang Anda kelola sendiri dengan layanan tamu. Keduanya tidak dapat diterapkan bersamaan atas penghasilan yang sama.
Apakah saya membayar PPN dan PBJT sekaligus?
Umumnya tidak. Jasa perhotelan yang sudah menjadi objek PBJT daerah termasuk jasa yang tidak dikenai PPN, sehingga tidak terjadi pajak berganda. Namun jasa lain di luar cakupan PBJT — seperti persewaan bangunan secara pasif kepada operator atau jasa manajemen properti — tetap dapat menjadi objek PPN jika Anda sudah PKP.
Saya WNA pemilik villa di Bali, pajak apa yang berlaku?
Jika Anda Subjek Pajak Luar Negeri (tidak tinggal di Indonesia lebih dari 183 hari dalam 12 bulan), penghasilan sewa dari Indonesia dikenai PPh Pasal 26 dengan tarif 20% dari bruto dan bersifat final. Tarif ini dapat lebih rendah apabila terdapat tax treaty antara Indonesia dan negara domisili Anda serta Anda menyerahkan Surat Keterangan Domisili yang sah. Jika Anda sudah menjadi Subjek Pajak Dalam Negeri, perlakuannya sama seperti wajib pajak Indonesia.
Apakah pungutan wisatawan asing Rp150.000 menggantikan pajak hotel?
Tidak. Keduanya berbeda sama sekali. Pungutan Rp150.000 adalah kontribusi wisatawan asing kepada Pemerintah Provinsi Bali yang dibayar sekali per kunjungan. PBJT 10% adalah pajak daerah kabupaten/kota atas jasa perhotelan yang Anda pungut dari setiap tamu dan setorkan bulanan. Keduanya wajib dipenuhi secara terpisah.
Platform OTA sudah memotong komisi, apakah pajaknya sudah beres?
Belum. Komisi yang dipotong OTA adalah biaya jasa perantara, bukan pajak. Kewajiban PPh, PBJT, dan PPN Anda tetap utuh atas nilai transaksi. Justru penting merekonsiliasi antara nilai booking bruto, komisi OTA, dan dana yang masuk ke rekening Anda — selisih ini sering menjadi pemicu pertanyaan dari kantor pajak.
Bagaimana kalau saya belum pernah melaporkan penghasilan sewa villa sama sekali?
Sebaiknya segera lakukan pembetulan SPT secara sukarela sebelum kantor pajak menerbitkan SP2DK atau memulai pemeriksaan. Menyelesaikan secara sukarela umumnya jauh lebih ringan sanksinya dibandingkan menunggu terbitnya ketetapan pajak. Konsultasikan dengan konsultan pajak untuk menghitung eksposur dan menyusun strategi pembetulan.
Apakah saya perlu NPWP terpisah untuk usaha villa?
Untuk orang pribadi, tidak perlu NPWP baru — cukup gunakan NPWP pribadi Anda dan laporkan penghasilan usahanya. Jika villa dioperasikan melalui badan usaha seperti PT atau CV, maka badan tersebut memiliki NPWP sendiri. Untuk usaha dengan beberapa lokasi, perhatikan pula ketentuan NITKU yang menggantikan konsep NPWP cabang di Coretax.
Kesimpulan
Menyewakan villa di Bali menyentuh empat lapis pungutan yang berdiri sendiri: PPh dari pemerintah pusat, PPN jika Anda PKP dan penyerahannya di luar cakupan PBJT, PBJT 10% dari kabupaten/kota, serta pungutan wisatawan asing Rp150.000 dari pemerintah provinsi. Memenuhi satu lapis tidak menggugurkan lapis lainnya.
Langkah paling penting adalah menentukan dengan tepat skema mana yang berlaku untuk Anda. Menyewakan properti secara pasif kepada operator berbeda perlakuannya dari mengoperasikan villa dengan layanan tamu. Pemilik WNI berbeda dari pemilik WNA. Perorangan berbeda dari PT PMA. Salah menentukan skema sejak awal akan berbuntut koreksi yang mahal di kemudian hari.
Kabar baiknya, bagi pemilik villa skala kecil dan menengah, beban pajak yang benar-benar keluar dari kantong sendiri relatif ringan — PPh Final UMKM 0,5% dari omzet, sementara PBJT dan pungutan wisatawan asing pada dasarnya ditanggung tamu. Yang mahal justru adalah sanksi akibat tidak melapor. Rapikan pencatatan omzet, pisahkan rekening usaha dari rekening pribadi, cantumkan PBJT secara transparan di tagihan tamu, dan pastikan perizinan usaha Anda sesuai. Dengan itu, bisnis akomodasi Anda bisa tumbuh tanpa bayang-bayang risiko pajak.
Butuh bantuan terkait pajak atau laporan keuangan?
Tim Nyoman Tax siap membantu mulai dari konsultasi, pembukuan, pelaporan pajak, tax planning, hingga pendampingan pemeriksaan pajak.
📍 Bali – Indonesia
💬 Hubungi Nyoman Tax via WhatsApp: klik di sini untuk chat sekarang