Pemilik properti di Bali cenderung memberi perhatian besar pada pajak pusat — PPh final atas sewa, PPN, PPh Badan — sambil memperlakukan pajak daerah sebagai urusan administratif kecil yang cukup dibayar ketika tagihan datang. Padahal bagi pemilik villa, ruko, hotel, atau tanah investasi, akumulasi pajak daerah dalam setahun sering kali menyamai atau bahkan melampaui beban pajak pusat, terutama setelah Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah mengubah struktur pungutan daerah secara menyeluruh.
Undang-Undang tersebut menaikkan batas atas tarif Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan, menyatukan sejumlah pajak lama ke dalam satu jenis pungutan baru bernama Pajak Barang dan Jasa Tertentu, serta memperkenalkan mekanisme opsen yang mengubah cara bagi hasil antara provinsi dan kabupaten/kota. Artikel ini memetakan kewajiban pajak daerah yang melekat pada pemilik dan pengelola properti di Bali, cara menghitungnya, kapan jatuh temponya, dan bagaimana kaitannya dengan pajak pusat.
PBB-P2: Pajak Tahunan atas Kepemilikan
Siapa yang membayar dan atas apa
PBB-P2 dikenakan atas bumi dan/atau bangunan yang dimiliki, dikuasai, dan/atau dimanfaatkan oleh orang pribadi atau badan. Subjek pajaknya adalah pihak yang memiliki hak atas bumi, memperoleh manfaat atas bumi, memiliki bangunan, menguasai bangunan, dan/atau memperoleh manfaat atas bangunan.
Perhatikan rumusan “menguasai” dan “memanfaatkan”. Dalam skema kepemilikan properti di Bali yang kerap melibatkan hak pakai, sewa jangka panjang, atau perjanjian pengelolaan, pihak yang secara nyata menguasai dan memanfaatkan bangunan dapat menjadi subjek pajak meskipun bukan pemegang hak atas tanahnya. Pembagian tanggung jawab pembayaran sebaiknya diatur eksplisit dalam perjanjian sewa atau pengelolaan agar tidak menimbulkan perselisihan.
Pengelolaan PBB-P2 sepenuhnya berada di tangan pemerintah kabupaten/kota. Untuk properti di Badung, Denpasar, Gianyar, Tabanan, dan seterusnya, ketentuan teknisnya diatur melalui Peraturan Daerah masing-masing.
Cara menghitung
Dasar pengenaan PBB-P2 adalah Nilai Jual Objek Pajak, yang ditetapkan melalui proses penilaian oleh pemerintah daerah dan umumnya diperbarui secara berkala. NJOP terdiri atas nilai tanah per meter persegi dan nilai bangunan per meter persegi sesuai klasifikasinya.
Dari NJOP tersebut dikurangkan Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak, yang berdasarkan Undang-Undang HKPD diberikan paling sedikit Rp10 juta untuk setiap wajib pajak. Perlu digarisbawahi frasa “setiap wajib pajak”, bukan setiap objek. Apabila seseorang memiliki beberapa bidang tanah dalam satu wilayah kabupaten/kota, pengurang tersebut hanya diberikan satu kali atas objek dengan nilai tertinggi.
Setelah dikurangi NJOPTKP, dasar penghitungan pajak ditetapkan pada kisaran paling rendah 20 persen dan paling tinggi 100 persen dari nilai tersebut, dengan besaran yang ditentukan dalam Peraturan Daerah. Hasilnya kemudian dikalikan tarif, yang berdasarkan Undang-Undang HKPD ditetapkan paling tinggi 0,5 persen — naik dari batas sebelumnya. Dalam praktik, banyak daerah menerapkan tarif berjenjang berdasarkan nilai properti, dengan tarif yang lebih rendah untuk hunian sederhana dan lebih tinggi untuk properti komersial bernilai besar.
Sebagai ilustrasi sederhana, sebuah villa dengan NJOP tanah dan bangunan senilai Rp5 miliar, NJOPTKP Rp10 juta, dasar penghitungan yang ditetapkan Perda sebesar 100 persen, dan tarif 0,2 persen akan menghasilkan PBB terutang sebesar 0,2 persen dikalikan Rp4,99 miliar, yaitu sekitar Rp9,98 juta per tahun. Angka riilnya sangat bergantung pada tarif dan persentase dasar penghitungan yang berlaku di masing-masing kabupaten/kota, sehingga verifikasi ke Badan Pendapatan Daerah setempat tetap diperlukan.
Jatuh tempo dan sanksi
Surat Pemberitahuan Pajak Terutang diterbitkan setiap tahun, dan batas waktu pembayarannya ditetapkan oleh masing-masing pemerintah daerah — umumnya jatuh pada pertengahan hingga akhir tahun berjalan. Keterlambatan menimbulkan sanksi administrasi berupa bunga yang dihitung per bulan dari pokok pajak terutang, dengan batas maksimal jumlah bulan yang diatur dalam ketentuan daerah.
Tunggakan PBB juga memiliki konsekuensi yang melampaui denda. Notaris umumnya menolak memproses akta jual beli apabila PBB tahun berjalan dan tunggakan tahun sebelumnya belum lunas, sehingga tunggakan yang dibiarkan menumpuk dapat menghambat transaksi ketika properti hendak dijual atau diagunkan.
Hak yang sering tidak dipakai
Wajib pajak berhak mengajukan keberatan apabila menilai penetapan NJOP tidak mencerminkan kondisi objek yang sebenarnya — misalnya luas bangunan yang tercatat lebih besar dari kenyataan, klasifikasi bangunan yang keliru, atau tanah yang sebagian tidak dapat dimanfaatkan karena sempadan sungai atau jurang. Selain keberatan, tersedia pula permohonan pengurangan atas dasar kondisi tertentu.
Kedua mekanisme ini memiliki batas waktu pengajuan yang ketat sejak SPPT diterima. Banyak pemilik properti melewatkannya karena baru menyadari kejanggalan penetapan setelah tenggat lewat. Memeriksa SPPT begitu diterima, bukan menjelang jatuh tempo pembayaran, adalah kebiasaan yang murah namun berdampak besar.
BPHTB: Pajak Sekali Bayar saat Perolehan
Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan dikenakan ketika terjadi perolehan hak, baik melalui jual beli, tukar menukar, hibah, waris, pemasukan dalam perseroan, maupun peralihan hak lainnya. Tarifnya paling tinggi 5 persen, dihitung dari Nilai Perolehan Objek Pajak setelah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak yang besarannya ditetapkan daerah.
Nilai perolehan yang dipakai adalah harga transaksi atau NJOP, mana yang lebih tinggi. Praktik mencantumkan harga di bawah nilai sebenarnya dalam akta untuk menekan BPHTB mengandung risiko ganda: pemerintah daerah dapat melakukan penilaian ulang, dan di sisi pajak pusat, harga yang tercatat rendah akan menjadi dasar perhitungan keuntungan ketika properti dijual kembali sehingga menaikkan pajak di masa depan.
BPHTB dibayar oleh pembeli, sementara penjual menanggung PPh final atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan. Keduanya wajib dilunasi sebelum akta ditandatangani di hadapan pejabat pembuat akta tanah.
PBJT: Pungutan atas Kegiatan Usaha Properti
Undang-Undang HKPD menggabungkan sejumlah pajak daerah lama — pajak hotel, pajak restoran, pajak hiburan, pajak penerangan jalan, dan pajak parkir — menjadi satu jenis bernama Pajak Barang dan Jasa Tertentu. Bagi pemilik properti yang menjalankan kegiatan usaha, inilah kelompok pungutan dengan dampak arus kas terbesar.
PBJT jasa perhotelan
Objeknya adalah penyediaan akomodasi dan fasilitas penunjangnya, mencakup hotel, hostel, vila, pondok wisata, motel, losmen, wisma, rumah penginapan, dan glamping. Tarifnya ditetapkan sebesar 10 persen sesuai Undang-Undang HKPD, dipungut dari tamu dan disetorkan oleh pengusaha ke kas daerah.
Titik yang paling sering menimbulkan masalah bagi pemilik villa di Bali adalah asumsi bahwa penyewaan villa harian melalui platform daring bersifat privat sehingga tidak masuk objek PBJT. Asumsi ini keliru. Penyediaan akomodasi jangka pendek dengan imbalan termasuk objek PBJT jasa perhotelan, terlepas dari kanal pemasarannya. Pemerintah daerah di Bali telah lama menjalankan pendataan terhadap akomodasi yang dipasarkan secara daring.
PBJT makanan dan minuman
Restoran, kafe, bar, katering, dan penyediaan makanan minuman di dalam hotel atau villa dikenai PBJT dengan tarif 10 persen. Untuk properti yang menawarkan paket menginap termasuk sarapan, pemisahan komponen akomodasi dan makanan dalam pencatatan menjadi penting agar dasar pengenaan masing-masing dapat dipertanggungjawabkan.
PBJT tenaga listrik, parkir, dan hiburan
Konsumsi tenaga listrik, penyediaan tempat parkir berbayar, serta penyelenggaraan kesenian dan hiburan juga masuk lingkup PBJT dengan tarif umum 10 persen, dengan pengaturan khusus untuk kategori tertentu. Properti komersial dengan area parkir berbayar dan fasilitas hiburan perlu memetakan seluruh titik pungutan ini agar tidak ada yang terlewat.
Pajak Air Tanah dan Pungutan Lain
Banyak villa dan hotel di Bali mengandalkan sumur bor untuk kebutuhan air. Pengambilan dan pemanfaatan air tanah merupakan objek Pajak Air Tanah dengan tarif yang ditetapkan daerah hingga batas maksimal yang diatur Undang-Undang, dihitung dari nilai perolehan air yang mempertimbangkan volume, kualitas, dan peruntukannya. Kewajiban ini melekat pada pemanfaatan air tanah untuk kegiatan usaha dan menuntut adanya izin serta pencatatan volume yang tertib.
Selain itu, pelaku usaha pariwisata di Bali perlu memperhatikan pungutan bagi wisatawan asing yang berlaku di wilayah Provinsi Bali. Pungutan ini bukan pajak daerah dalam pengertian teknis, tetapi kepatuhannya berkaitan erat dengan operasional usaha akomodasi dan sering menjadi bagian dari proses pengecekan oleh instansi terkait.
Opsen: Perubahan yang Mengubah Struktur Tagihan
Undang-Undang HKPD memperkenalkan mekanisme opsen, yaitu pungutan tambahan atas pokok pajak tertentu berdasarkan persentase yang ditetapkan. Opsen Pajak Kendaraan Bermotor dan Opsen Bea Balik Nama Kendaraan Bermotor dipungut kabupaten/kota atas pokok pajak provinsi, sedangkan Opsen Pajak Mineral Bukan Logam dan Batuan dipungut provinsi atas pokok pajak kabupaten/kota.
Bagi pelaku usaha di Bali yang mengoperasikan armada kendaraan — jasa antar jemput hotel, rental, atau operasional villa management — struktur tagihan pajak kendaraan kini terpisah antara pokok pajak dan opsennya. Secara total beban tidak dirancang untuk melonjak, karena tarif pokoknya disesuaikan, tetapi pencatatan dan penganggarannya perlu menyesuaikan format baru.
Kaitan dengan Pajak Pusat
Pajak daerah dan pajak pusat berjalan berdampingan, bukan saling menggantikan. Pemilik villa yang telah menyetor PBJT jasa perhotelan tetap memiliki kewajiban di sisi pajak pusat, baik berupa PPh final atas peredaran bruto tertentu, PPh Badan dengan tarif umum, maupun PPN apabila telah dikukuhkan sebagai Pengusaha Kena Pajak dan penyerahannya termasuk objek PPN.
Kabar baiknya, PBB dan pajak daerah lain yang dibayar perusahaan merupakan biaya yang dapat dikurangkan dalam menghitung penghasilan kena pajak, karena Pasal 6 Undang-Undang Pajak Penghasilan memperbolehkan pembebanan pajak selain Pajak Penghasilan sepanjang berkaitan dengan kegiatan usaha. Bukti pembayaran pajak daerah karena itu perlu diarsipkan dengan rapi, bukan sekadar disimpan sampai tagihan berikutnya datang.
Perlu diwaspadai pula bahwa data pajak daerah dan pajak pusat semakin terhubung. Omzet yang dilaporkan sebagai dasar PBJT dapat dibandingkan dengan peredaran bruto yang dilaporkan dalam SPT. Ketidakkonsistenan antara keduanya adalah pemicu klasik terbitnya permintaan penjelasan dari otoritas pajak.
Pertanyaan yang Sering Diajukan
Berapa tarif maksimal PBB-P2 saat ini?
Berdasarkan Undang-Undang HKPD, tarif PBB-P2 ditetapkan paling tinggi 0,5 persen. Besaran yang berlaku secara nyata ditentukan oleh Peraturan Daerah masing-masing kabupaten/kota, dan banyak daerah menerapkan tarif berjenjang berdasarkan nilai properti.
Apakah NJOPTKP Rp10 juta berlaku untuk setiap bidang tanah yang saya miliki?
Tidak. Pengurang tersebut diberikan untuk setiap wajib pajak, bukan setiap objek pajak. Apabila Anda memiliki beberapa objek dalam satu wilayah kabupaten/kota, pengurang hanya diperhitungkan satu kali, umumnya atas objek dengan nilai tertinggi.
Apakah villa yang disewakan harian lewat platform daring kena PBJT?
Ya. Penyediaan akomodasi jangka pendek dengan imbalan termasuk objek PBJT jasa perhotelan dengan tarif 10 persen, terlepas dari kanal pemasarannya. Pemerintah daerah menjalankan pendataan terhadap akomodasi yang dipasarkan secara daring.
Bagaimana jika NJOP properti saya dinilai terlalu tinggi?
Anda dapat mengajukan keberatan kepada kepala daerah melalui Badan Pendapatan Daerah, dengan melampirkan data pendukung seperti pengukuran ulang, dokumen kondisi objek, atau data pembanding. Terdapat batas waktu pengajuan sejak SPPT diterima, sehingga pemeriksaan SPPT sebaiknya dilakukan segera setelah diterima.
Siapa yang membayar PBB atas properti yang disewakan?
Secara hukum, subjek pajaknya adalah pihak yang memiliki hak, menguasai, atau memanfaatkan bumi dan bangunan. Dalam praktik sewa, pembagian tanggung jawab pembayaran ditentukan oleh perjanjian antara pemilik dan penyewa, sehingga klausulnya perlu dinyatakan secara tegas dalam kontrak.
Apakah PBB bisa menjadi pengurang PPh?
Bisa, sepanjang properti tersebut digunakan untuk kegiatan usaha dan penghasilan yang dihasilkan dikenai tarif umum. Pasal 6 Undang-Undang Pajak Penghasilan memperbolehkan pembebanan pajak selain Pajak Penghasilan. Namun apabila penghasilan dari properti tersebut dikenai PPh Final, biaya terkait termasuk PBB tidak dapat mengurangi penghasilan lain yang dikenai tarif umum.
Apa konsekuensi menunggak PBB bertahun-tahun?
Selain sanksi administrasi berupa bunga yang terus berjalan hingga batas maksimal yang diatur, tunggakan PBB umumnya menghambat proses balik nama, penjualan, maupun penjaminan properti karena notaris mensyaratkan pelunasan sebelum akta diproses.
Apakah pengambilan air sumur untuk villa dikenai pajak?
Pengambilan dan pemanfaatan air tanah untuk kegiatan usaha merupakan objek Pajak Air Tanah yang dipungut pemerintah kabupaten/kota, dengan perhitungan berdasarkan nilai perolehan air. Kewajiban ini disertai keharusan memiliki izin dan menyelenggarakan pencatatan volume pemakaian.
Kesimpulan
Setelah berlakunya Undang-Undang HKPD, pajak daerah bukan lagi pos kecil yang bisa diurus belakangan. Bagi pemilik dan pengelola properti di Bali, kewajibannya tersebar pada tiga lapis: PBB-P2 yang berulang setiap tahun atas kepemilikan, BPHTB yang muncul sekali pada saat perolehan, dan PBJT beserta pajak air tanah yang mengikuti kegiatan usaha secara bulanan.
Pengelolaan yang baik dimulai dari langkah sederhana: memeriksa SPPT segera setelah diterima dan mengajukan keberatan bila ada kejanggalan, memastikan pemungutan dan penyetoran PBJT berjalan tertib untuk setiap kanal penjualan, menyelaraskan omzet yang dilaporkan ke pemerintah daerah dengan yang dilaporkan dalam SPT, serta mengarsipkan seluruh bukti pembayaran pajak daerah agar dapat dibebankan dalam perhitungan PPh.
Konsistensi antara laporan ke pemerintah daerah dan ke Direktorat Jenderal Pajak adalah bentuk perlindungan yang paling efektif, karena selisih di antara keduanya justru merupakan sinyal yang paling mudah ditangkap oleh kedua otoritas sekaligus.
Butuh bantuan terkait pajak atau laporan keuangan?
Tim Nyoman Tax siap membantu mulai dari konsultasi, pembukuan, pelaporan pajak, tax planning, hingga pendampingan pemeriksaan pajak.
📍 Bali – Indonesia
💬 Hubungi Nyoman Tax via WhatsApp: klik di sini untuk chat sekarang